Densification : entre impératif écologique et gentrification

Cet article a été écrit pour le cours de SHS : “Histoire de la pensée économique” de François Allisson

La densification urbaine consiste à faire vivre une plus grande population sur une même surface. Elle nous est souvent vendue comme une solution pragmatique à certaines problématiques du 21ème siècle telles que la crise climatique et l’exode rural. Elle permettrait de combattre l’étalement urbain^​*​ et une de ses conséquences: le  mitage^​†​. Sur le plan social, la densification fait réagir. Elle est souvent associée à la gentrification : processus de transformation de quartiers populaires en quartiers destinés à une  classe sociale plus aisée. Elle semble bien acceptée globalement, mais c’est localement que ses implémentations sont impopulaires.^​1​

Nous allons donc analyser les différentes facettes de la densification, ses connotations « écologiques », les éventuels problèmes, ainsi que les mécanismes financiers incitant à densifier et leurs conséquences.

Dans un premier temps, parlons biodiversité. Selon une étude sur les carabidés, l’augmentation de la densité d’habitation réduit drastiquement l’abondance et le nombre d’espèces, notamment d’insectes, d’amphibiens, de lézards, d’oiseaux et de mammifères. Cette même étude montre cependant que la zone d’habitation à basse densité réduit l’espace disponible pour la biodiversité et nuit aux végétaux et animaux natifs.^​2​ Les auteurices suggère donc de trouver un « juste milieu » entre l’étalement rural et la densification, un « juste milieu » tout autre que celui dicté par l’offre et la demande. Comme on le voit ci-dessous, la croissance économique ou démographique dans une région produit indirectement une demande poussant à l’étalement urbain et mettant par ailleurs des écosystèmes et la biodiversité sous pression.

En termes d’accès à des infrastructures vertes, l’étalement urbain réduit l’accessibilité à leurs deux formes : les parcs publics et les terrains verts privés. L’accès aux espaces de verdure dépendrait cependant majoritairement du statut financier; les zones d’habitation de population à haut revenus auraient significativement plus d’accès à des zones de verdure privées bien que légèrement moins d’accès à des zones vertes publiques.^​4​

En matière de transports publics, il semblerait que la densification facilite grandement l’exploitation de transports en commun alors que les zones d’habitation à basse densité sont souvent dépendantes de moyens de transports individuels tels que la voiture.^​5​ Les personnes âgées sont les plus touchées par le manque d’accès à des moyens de transport, qui induit souvent un mauvais accès aux infrastructures de santé, aux services et nuit à la socialisation.^​6​ L’ensemble de la population est aussi touché par le manque de densification. Ce sont, en effet, les milieux à haute densité qui offrent les meilleures opportunités économiques.^​5​ De plus, le coût par habitant des infrastructures publiques dans les zones à haute densité est inférieur au coût dans les zones à faible densité tant que l’espace n’est pas utilisé pour construire des parkings publics^​7,8​, et donc qu’il existe une politique cohérente en terme de promotion de transports publics.

Il semble exister trois scénarios économiques dans cette situation : (a) Net Neutral – Le marché ne connaît aucune variation car l’augmentation de l’offre équivaut à l’augmentation de la demande donc les prix des loyers restent stables, (b) Net Positive – L’augmentation de la demande après densification est supérieure à l’évolution de l’offre, il y a donc une hausse des loyers, (c) Net Negative – L’accroissement de l’offre est supérieur à celui de la demande, il y a donc une baisse des loyers. De ces trois scénarios, aucun ne prend en considération les impératifs en termes de biodiversité. 

Économiquement, la densification est souvent le fruit de mécanismes de marché. L’habitat étant une marchandise sous les régimes néolibéraux, le prix d’un logement augmente lorsque le marché est sous pression par une forte demande de logements. Dans le cas d’une maison individuelle, il peut devenir alors souhaitable pour les détenteur·ice·s de terrains de détruire les constructions actuelles pour bâtir plus densément par-dessus, multipliant ainsi leurs sources de revenu. Pour certains, la densification permet la multiplication de l’offre sur le marché du logement et ainsi, le prix au mètre carré réduit, pour une demande identique. A l’inverse, une augmentation des prix peut pousser à la gentrification, c’est ce que suppose certain·e·s (Figure 3: Cadre théorique expliquant l’apparition de la gentrification). Il faut donc se demander si la demande en logements dans un certain secteur reste identique face aux « améliorations » en termes d’infrastructures qu’apporte la densification.

Selon une étude, les rénovations et la construction de nouveaux immeubles augmentent la demande en logements.^​10​ En effet, la densification permet de faire cohabiter plus d’individus, créant plus de demande pour d’autres infrastructures : restaurants, parcs, école, salle de sport… Ces infrastructures permettent à leur tour de créer localement plus de demande pour les lieux d’habitation. Les gens en quête de logements cherchent majoritairement à vivre dans les quartiers où il fait « bon vivre ». Les facteurs sont cependant multiples, l’influence de certains sont répertoriés ci-dessous (Figure 4).

Cette augmentation de la demande serait inférieure à l’augmentation de l’offre créée par la densification^​10​.

Une hausse de 10% de l’offre sur le marché du logement permettrait une diminution de 1% au maximum sur les montants des loyers environnants dans un rayon de 150 m.^​10​ C’est ce que nous montre la Figure 4, on y voit un déclin du prix des loyers après construction d’un nouvel immeuble. Cependant, d’autres études démontrent une augmentation de la demande dans un rayon inférieur de 100 m^​9​, une zone « hyperlocale ». Une augmentation de la demande qui pousse à la rénovation des bâtiments adjacents permet l’augmentation des prix des loyers et gentrifie. Dans ces zones en densification, les nouveaux habitant·e·s qui emménagent, après des rénovations dans le quartier, auraient de plus hauts revenus.^​9​

Cependant, une autre étude trace un lien de corrélation entre la densification et la gentrification, qui dépendrait néanmoins de l’âge, du genre des demandeur·euse·s de logement et du taux de propriété appartenant à des entreprises.^​3​

En résumé, la question est encore controversée: pour certain·e·s chercheur·euse·s il n’y a pas de lien établi entre gentrification et densification selon des critères particuliers, tel que hors d’une zone hyper-locale, et d’autres trouvent qu’en changeant les facteurs pris en considération, le résultat varie.

Quant aux possibles réponses politiques à la gentrification, il apparaît que de prendre des mesures pour avoir accès à des logements hors des taux du marché pour les plus bas revenus permet de mitiger les dégâts.^​9​ L’implémentation de cette solution reste cependant incompatible avec la logique néo-libérale, qui souhaite par essence marchandiser tous les besoins humains, tels que le logement.

« Le logement est l’un des secteurs où la lutte entre la concurrence et la solidarité est la plus vive. »

(Tosics, 2019)^​12​

De plus, l’ajout de logements abordables réservés aux plus bas revenus ne semble pas être la panacée. En effet, certain·e·s chercheur·euse·s démontrent que leur construction se corrèle avec une hausse de 3.8% à 6.5% du prix des loyers environnants lorsque ceux-ci sont construits dans les quartiers à faibles revenus.^​10​

Les contradictions sont donc multiples, il faut à la fois éviter l’étalement urbain pour des questions d’accessibilité et de biodiversité, mais pour la même raison, la densification ne peut être trop poussée et les conséquences sur la gentrification sont floues. Une chose semble cependant claire, laisser le libre marché dicter l’urbanisme exacerbe des problèmes écologiques, économiques et sociaux déjà compliqués…

La planification urbaine peut apparaître pour certain·es comme une solution pragmatique. Face à l’incapacité des lois capitalistes à prendre en considération les contraintes environnementales et à garantir l’accès à un logement, il s’agit d’une solution qui peut soustraire le problème de la gentrification de l’équation en s’assurant que toute décision de densifier un quartier ne se fasse pas au détriment de ses habitant·e·s.

Pour conclure, la planification urbaine permet de passer outre les demandes instantanées du marché et peut se concentrer sur les besoins sur plusieurs générations, ce qui est nécessaire pour s’attaquer à la crise climatique en cours. Implémentée à grande échelle, elle est capable de redéfinir l’urbanisme sur des critères fonctionnels, des objectifs et des orientations concrètes. 

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